住在龙城

      要说最近太原高端改善市场热度爆棚的项目，非保利大都汇莫属，9月24日营销中心开放当晚，一场名为“摩登之夜”的盛大活动开启，保利以都市时尚夜生活、高定艺术时装秀等活动，将亲贤街的摩登生活体现得淋漓尽致。

      说起来，保利大都汇项目的推进速度之快令人惊叹：8月拿地、9月开放、10月就要开盘，自营销中心开放向大家展示出一个亲贤摩登场之后，随着开盘节点临近，大家的关注点又放到了价格上。

      所以，这样一个占尽了地段优势的高端改善盘到底会卖多少钱呢？下面就从六个维度来阐述一下项目的定价逻辑。

      1、地段维度：内环“心脏”

      保利大都汇位于太原内城亲贤板块，王村南街和长治路交汇处，向北1公里是城市中轴南内环街，向南1公里是太原的“不夜城”亲贤街，而西侧紧邻的长治路是城市的纵轴线，太原首条开通运营的地铁就在此处。

      而如果我们站在城市环线的视角来看，可以很清楚的看到保利大都汇正处在内环的“心脏”位置。

      很明显的，太原近些年的高端项目有逐步回归内城的趋势、而事实上要论及真正的城市“硬核”地段，无论是龙城大街还是长风西，在长风亲贤面前都是小辈。

      放眼国内外城市，也是“地段至上”，内城即为毫无疑问的城市价格高地，比如纽约的“曼哈顿”、深圳的“南山区”、北京的“西城区”等。

      2、品牌维度：实力央企

      保利大家都很熟悉了，作为实力央企，保利进入山西市场10年来，一直积极参与山西的城市建设，今年更是位列山西房企销售额榜一位置，目前在山西一共开发了33个盘，涵盖刚需和高改，服务约20万＋业主，尤其是在行业低谷的时候，央企三道红线绿档的安全性深受购房者信赖。

      准确的说，保利是首个在亲贤板块拿地的央企品牌。

      为什么提这个？其实之前也有品牌房企在亲贤板块拿地，但苦于资金实力不强或者项目合作纠纷导致进度缓慢，直到现在也没有开盘销售。

      所以，这次轮到保利，大家的期待值就被吊得很高，某种程度上可以看成亲贤和保利的强强联合。

      3、竞争维度：没有竞品

      放眼亲贤街，高端市场已经空缺了很多年，所以保利大都汇入市基本是没有竞品的，尤其是品牌端，碾压效果就很明显。

      而要说到全城竞争，从板块上看基本集中在龙城大街板块和长风西板块，而且其中更多的是保利内部的几个项目之间的竞争。

      其实无论是龙城大街板块的保利天珺还是长风西板块的保利天悦，都是板块内极具代表性的示范项目，也代表了保利优秀的操盘能力。

      不过前面也说过了，长风亲贤板块的地段毕竟摆在那里，是下游的长风西和龙城大街板块无法相比的。

      倒是可以在价格上做个参考，当前龙城大街板块和长风西板块高改项目售价都上探到了2万元/㎡＋，长风亲贤板块地段价值更在其上，价格理应更高。

      而对于保利大都汇来说，占据着亲贤板块“心脏”位置，首先在地段上就赢了，在地段足够好的情况下，其他配置的重要程度就可以往后放了。

      4、土地维度：宅地短缺

      为什么长风亲贤的项目一出来就备受关注？不仅仅是因为地段绝佳，而且是因为土地供应很少。

      本身内城土地资源就很稀有，而且从长风亲贤的商圈定位来看，还是以商业用地居多，住宅用地少之又少。

      早些年太原市进行大规模城改的时候，也是先从城市外围开始，而亲贤板块作为城市核心区，土地价值极高，政府待价而沽，同时开发难度之大也让很多开发商望而却步，尤其是近一年，不少房企面临资金问题，更是无法承受。

      像龙城大街、长风西这样的下游板块，我们还能数出不少待出让地块，但是长风亲贤板块住宅用地真的是少之又少，而且未来地价也只会越来越贵。

      所以一旦出现优质宅地大家都很关注，主要是不知道下一次再聚齐高质素的住宅用地以及靠谱的开发企业要到什么时候了。

      所以某种程度上，要置业内城长风亲贤，可以说，选择性直接锁死。

      5、项目维度：自持写字楼

      为什么会叫保利大都汇？其实这个是保利产品系内的商务综合体系列，无论是从项目所处亲贤商圈的商业属性还是从项目本身30%的商住比来看，都算是配备了顶级的商业资源。

      对于商业部分，保利没有用畅销公寓，而是选用难度更大的写字楼，未来建成后将成为区域内全新地标。而且这栋写字楼是自持的，未来将作为保利山西区域总部。

      大家都知道，自持写字楼或商业是一种重资产模式，需要强大的资金实力，像保利大都汇这次自持的写字楼直接一次性沉淀10亿的资金，这不仅从一个侧面反映出了保利强大的品牌实力，更代表了保利对于内城亲贤板块的长线看好。

      而在这一系列顶配商业资源的加持之下，住宅的价值更加凸显。

      6、产品维度：稀有小高层

      前面其实从商住比的角度聊过这块地的开发难度很大，这里重点聊一下项目住宅业态的组合，保利大都汇采用了高低配，也就是高层＋小高层的组合。

      这里重点聊一下小高层，其实严谨一点讲，5号楼的9层住宅完全可以归到洋房的范畴，1T2的设计保证了户型的得房率和舒适度。

      而放眼亲贤商圈，小高层都很难找，更别说洋房了。不用猜，这种低密业态肯定会成为拉价格的重要武器，也是改善置业的绝优之选。

      以上六个维度共同构成了保利大都汇在内城亲贤无可比拟的价值体系，无论从硬核地段、品牌实力、竞争优势、稀有土地、顶配商业还是低密小高，都构成了身为高改项目背后强大的价格支撑，因此可以说刷新内城房价高点，合情合理。

      此时再回到文章开头的问题，保利大都汇会卖多少钱呢？

      答案揭晓，保守估计2万/㎡＋，当之无愧。