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写字楼前景有多大?看完豁然开朗!

http://www.0351fdc.com      2019/9/4 11:21:00      网易房产      评论: 0

购买写字楼真的靠谱吗?

写字楼的前景究竟有多大?

据世邦魏理仕2018年7月发布的《全球优质写字楼租用成本调查报告》显示,香港中环以2839美元/㎡/年的租金蝉联最贵写字楼榜首。而在全球最贵十大写字楼的排名中,中国独占五席。

这样的大数据,向人们发出了信号:购买写字楼将成为新的趋势!

今年以来,从一线城市到中部省会城市,都有不少写字楼销售价格和租金同步持续上涨。

写字楼租金上涨所引发的行业思考,写字楼项目再次走俏,既在意料之外,又在情理之中,通过数据和市场分析不难发现,写字楼再度走俏,离不开以下几个因素。

一、股票市场超8成公司收跌

2018年上半年市场经历了过山车式的行情,上证指数开盘时3314.03点,收盘2847.42点,上半年跌幅为13.90%,6月创下近2年新低;深圳成指跌幅为15.04%;创业板指跌幅为8.33%,6月曾创下逾3年新低。

半年来,两市总市值从年初的64万亿元下降到6月底的56.69万亿元,总市值蒸发超7万亿元,接近2017年北京、广州、深圳三个城市的GDP总和。

创业板市值变动最小,市值减少2400亿元,下降幅度为4.64%,而中小板市值下降幅度最大,下降了14.49%;主板市场市值变动额最大,市值蒸发5.58万亿元。

二、银行理财产品收益持续走低

2018上半年在资管新规落地的冲击之下,银行表外理财业务从2017年末的22.17万亿下降1.17万亿至2018年中的21万亿,降幅达到5.28%;银行理财收益率不断走低,银行理财产品的发行量也逐渐萎缩。

根据统计数据,在售的1950款银行理财产品,平均预期收益率为4.53%,相比上周又有所降低,再创年内新低,也是去年10月份以来的最低收益水平,达到11个月以来的最低值。从人民币固定收益型产品的平均预期收益率来看,城市商业银行产品为4.72%,股份制商业银行产品为4.68%,国有控股银行产品为4.25%,农村金融机构产品为4.44%,基本不能跑赢通胀。

三、政策支持将不动产列入税收抵扣范围

第三,是国家政策改动,从2016年5月1号开始全面实施营改增政策中,首次将不动产列入抵扣范围,同时,企业购买办公楼,形成固定资产,其成本以折旧的方式在每年税前扣除,等于是降低了企业置业的门槛和成本,因此企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。

举例来说,如以公司名义购买的写字楼价值1000万元,然后你可以按照20年对这1000万元进行分摊,每年可以分摊50万元到成本费用里,那么这50万元有什么好处呢?就是在计算企业所得税的时候,可以从收入里把这50万元扣除,也就是你交税的基数少了50万元,按照25%的税率,你每年可以少缴税12.5万元。此外与房屋有关的相关税费、费用,也可以在税前抵扣。

四、炒房限购、限价、限贷,风险剧增

近来多处土地流拍,限购限价限贷政策加码,住宅市场十分严峻……

对比众多渠道,像甲级写字楼这样的不动产因收益增长快、收益稳定、风险较小等优势成为许多人进行资产配置时的首选。而在全国一二线城市住宅市场限购限价限贷的背景下,写字楼作为一种回报更高的商用型产品,价值却未被完全发掘及释放。

懂得的人,总是善于在逆市中把握机会,譬如在炙手可热的地段,写字楼均价远低于住宅,甚至不足一半,而同等面积,写字楼租金回报却是住宅的2-3倍。

五、第三产业快速发展促进需求

除了相对更高的回报, 随着第三产业快速发展,特别是在“互联网+”及不断创新的创业背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛增加,成为写字楼市场主要的租赁需求。

2017年,一线城市第三产业占比均高于了60%,其他二线城市回报率也均超过了50%。写字楼随着城市和产业的发展其变现增值空间也更大。

六、城市发展加大变现增值空间

随着写字楼日益升温,我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼,作为一种较理想的方式。

与住宅相比,写字楼的租户相对较为稳定,租金能准时缴纳。在住宅市场越来越严的政策调控下,不限购的商业地产尤其是写字楼产品,也成为的“重头戏”。

七、世界巨富偏爱高端写字楼

统计数据,一二线城市甲级写字楼市场租金继续保持稳定。有效净租金亦十分可观,由此可见核心商务圈潜力巨大。

从经济集约度看,商务楼宇由于经济密度强、附加值高、财税贡献大,已经成为各地CBD经济增长的核心载体。众多CBD的单座楼宇税收贡献超过了亿元,核心商务区俨然成为一个城市经济发展的中枢、文化繁荣的保障、区域科技力量的中心,同时也是一个城市人才的聚集地。

在不考虑租金增长情况下,每年可获取的租金收益,高于银行五年期利率,收益水平较高,风险相对较低。

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