住在龙城

这年头，有两件事是非常难。一是制造出“加水就能跑”的水氢汽车，二就是投资一套靠谱的商铺。

这里我们给出斩钉截铁但又不失严谨的建议：普通人，不要投商铺。

以下三个方面的分析，希望能够给到你一些帮助。

一.不要和趋势作对

无论是吴晓波的年终秀，抑或是罗振宇的跨年讲，他们都会三番五次的提到“趋势”二字。

在中国这样一个庞大的经济体中，抓住趋势往往是财富增值最快的方式，反之也亦然，逆势而为的成功，一定无比艰难。

都知道现在的趋势是互联网冲击实体门店，那么这种冲击究竟有多大，路边接连倒闭的小商铺已经给了你答案，数据呈现更是能量化出如今时代的走势。

近年来，网购消费额保持井喷增长态势，即便是2018年出现的同比低点，也有24%的增长。

在GDP年7%左右增速的情况下，网购额每年几十个百分点的提升从何而来，毫无疑问只能从实体店铺去“抢”，这是非常残酷的现实。

不仅如此，网络零售占社会销售品的比例也在逐年提升。

每一个点的提升，都意味着实体销售店铺所占份额的下降。而且，未来网络销售的比例只会越来越高。

相比于实体店铺，网购的模式是更符合经济学规律的。

这里暂且不谈双方成本的比较，因为现在网络平台获取流量的成本和实体店铺租金的成本已经不相上下，但网络可以实现各商家和各消费者的充分竞争，使商品表现出更有利于买卖双方的价格，而实体店铺则没有此优势。

中国社科院财经战略研究院等发布的《流通蓝皮书：中国商业发展报告2017》称，未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

你投资的商铺所在的市场，很可能就在淘汰之列。

所以，面对互联网的大趋势，商铺的未来就只剩新零售、餐饮等为数不多的选择，瑞幸咖啡倒是一个实体店逆袭的典范，不过又有几个店主有瑞幸咖啡的能力呢？大多数房东根本不管商业运营，只管谁出价高租给谁？

结果就是一旦店子倒闭，日复一日的空置期大幅降低商铺的投资回报率。

二.不要和钱作对

商铺税高，会直接导致转手难。

首先是契税不同，我们知道，满两年以上的二手住宅契税一般都在1%，但商铺的契税根据各地不同法规一般都在3-5%。

再就是土地增值税，与增值税不同，许多地区住宅的土地增值税是免征的，但商铺的土地增值税是必须要缴纳的，而且施行递进税率，最高可达增值额的60%。

拿网上的二手商铺计算器来算，假设我投资一套50万的商铺，以100万的价格卖出，我需要缴税25.6万元，同时，买方还要缴纳6.13万元税款。

总的来说，商铺的税费基本达到了转让价的20%以上，如此高额的负担，无论是买家承担还是卖家承担，都让双方到手的利润大打折扣，商铺的流动性也就大为降低。

关于租金，商铺近几年的情况也比较平淡。

根据美联近日发布的《美联物业深圳工商铺季度报》显示，深圳二手商铺蓝筹价格指数为177.80，同期保持平稳，小幅上升。

在房价不断上升的今天，深圳二手蓝筹商铺的租金3年只涨了不到5%，甚至赶不上通货膨胀的速度，对于投资来讲，这是相对亏损的。

何况，这还是一线城市深圳的蓝筹旺铺，要是其他普通商铺，租金恐怕还有下降的情况。

据中原地产研究报告，深圳一手商业批售量自2015年起至2018年持续下滑，2018年供应仅为34.1万平，较2017年下滑18%，为近年最低值。

也就是说现在每一年，偌大一个深圳市，所有新开的商业加起来，也就三个万达广场。

三.不要和风险作对

按理说商铺应该是稳赚不赔，相比于股票基金P2P绝对是稳如磐石，为什么还说有风险呢？

因为，商铺的流量不稳定。

我们把商铺的营收拆分一下，无非是流量乘以人均购买力。

大学旁边的商铺，流量充沛，但购买力不足，所以平价小店很多。

豪华小区旁边的商铺，流量一般，但购买力强劲，所以儿童培训机构不少。

一个区域的人均购买力倒是稳定，但流量瞬息万变。

在交通便利的今天，大学生们发现学校另一边又开了条更好吃的美食街，可以果断抛弃前任寻找新欢，富豪们发现城市那头的培训班已经开始教授幼儿园python入门，毫不犹豫地把孩子送过去生怕落后。

关键是，中国现代的城镇化太快了，商业中心迁移根本猝不及防。拿新一线城市武汉来说，以前大家都喜欢去中南、司门口、亚贸、武广等老商业街，结果现在都往光谷和武汉天地跑。

依靠地段支撑的商铺，生意随时会被城市新起的某个商圈给截流，甚至直接被隔壁街的抢了生意。

而且，在基建大兴旗鼓的今天，只要哪个商铺门口挖个地铁搞个拆迁，杂乱的工地基本直接宣告商铺死亡，就算贴个“甩卖”二字，都有可能被工地的蓝色隔板给挡个瓷实。

关于投资和风险，还不得不提道德风险。

在中国，处处充满着金融市场套利，无论是不良P2P非法集资“收割血汗钱”，还是赵薇隐瞒公司信息“空手套白狼”，有人的地方就有贪婪。

商铺交易也不例外，有些托管型商铺承诺包租，开发商按月度/季度/年度定时交付租金，你不必担心租不出去和租金过低，一切由开发商兜着。

可付个一两年，就会发现开发商跑路不见了。这时才幡然醒悟，开发商所谓的“商铺”，可能只是割韭菜的镰刀。

如今，中国很多城市的人均购物中心面积已经超过2平米，相比于日韩的1平米和香港的1.5平米，已经算过剩状态。

许多开发商明知道现在的商铺过剩，需求不足，却还一个劲地在住宅区建底商。

一方面，迎合城市规划和城市形象要求，以做商业的噱头拿到这块住宅用地；

另一方面，商铺可是比住宅贵上几倍的（深圳万科云城、半岛城邦等热门楼盘的商铺能卖到30万/㎡），这其中带来的巨额利润，也许就是使得某些开发商，萌动了收割一波投资商铺的“有钱人”的想法。

四.结

我们随便在各大小区的底商逛逛，不是房产中介就是教育培训，不是烟酒副食，就是美容美发，要不消费频次低，要不利润空间小，空置率更是一贯之高。

在大型商业纷纷选择自持经营、赢家通吃的现状下，分给个体房东的小街铺的命运，真的很惨淡。

我们在中山考察的时候，看到一个郊区盘的商铺门口，竟然晒起了衣服。这种荒芜的场景，在中国的二三线城市，根本不罕见。

所以，投资商铺还是要慎重。

当然，这里不排除你愿意花费巨大的时间精力并且有能力去挑到少数高收益的旺铺，也不排除你就是想打造个东京“清月堂”一般的百年老店自己做做生意享受人生。

只是，现在商铺买错的几率大，普通人还是远离为妙。