住在龙城

过去人们常说“一铺养三代“，因此投资商铺一直是我们许多人的投资传统。

但是现在，很多人对投资商铺已经望而生畏，甚至有些害怕？这是为什么呢？

有朋友问，投资商铺200万每年可以获得10万的租金回报，是不是值得投资呢？

从投资回报率看，投资商铺每年5%的投资回报率似乎并不低但为什么人们还会焦虑呢？难道真的是投资商铺的时代已经过去了吗？

首先，说商铺的投资时代已经结束可能为时尚早，但是商铺的经营越来越难却是事实

商铺的投资价值是租金，商铺的租金取决于商业的火爆程度，也就是人们常说的商铺的投资价值取决于商业的景气指数。

商铺能否及时出租、出租率和出租价格是商铺投资价值的重要体现，一般情况下我们可以从小商业是否红火、商业街的人气程度来判断和考察商铺是不是值得投资的重要指标。

同样，投资商铺的收益与存款、理财、投资住房的租金收益相比，也是分析判断投资商铺是不是具有比较优势的重要依据。

从现实看，商铺越来越冷清似乎成为人们的共识，大街小巷上以前繁华无比、熙熙攘攘的各种小商铺已经失去了往日的辉煌，虽然不能说是凄凄惨惨但是说冷冷清清一点也不为过，商铺的关门或者转让的速度比以前大大增加，以前人们经常逛的大街小巷品牌店、服装店、日用品店现在也已经越来越少，商铺的市场繁荣已经不再。

我们经常看到以前红火的商铺现在不断转让和装修，有的只营业几个月就关闭大吉，很多商铺的营业期限超不过一年就转停。

一些商铺经常换商家，很多小店铺不断地装修、更换门牌和经营内容已经成为一种常态。

虽然商铺仍然具有一定的投资价值，但是也预示着以前那种商铺的黄金投资时代确实已经一去不复返了。

一些商铺出现的形态也说明商铺的投资价值在改变，有些地方的商圈甚至出现了很多“割铺”现象，即将一家店铺出现多种经营、几家商家合租一个商铺进行一起经营，比如一家干洗店一分为三——一间4平米左右的小店铺卖手撕烤兔，另一间6平米左右的小店铺卖各种糕点，干洗店、糕点和手撕烤兔和谐共生在一家店铺中。再一次说明商铺的投资价值不可避免地出现景气难再的趋势。

其次，商铺的投资价值还有优势吗？分析得出的结论是：商铺的投资价值与其它投资方式比较已经不再具有优势

商铺的投资价值在于持续稳定而较高的投资回报率，那么现在我们要看看商铺的投资价值还有优势吗？

从目前的已经出现的案例看，投资商铺的收益恐怕难说有优势。

很多人认为，一般门面房产权在40年，20年可以回收成本，剩余20年盈利。

同样 的是，一般人也认为商铺的租金年化回报率一般能达到6%以上就划算。

现实中情况到底如何呢？以上面的案例来分析，投资商铺200万可以获得10万的租金回报，简单计算投资年化回报率为5%。如果考虑商铺出租率不足、部分时间空租的情况，年化收益率应该还达不到5%的投资回报率。

还有一个现实案例投资商铺30万元，月租金1000元，年化租金率只有4%。

上面的案例还是比较好的，有相关报道，很多地区的商铺租金回报率不仅达不到5%，很多往往低于3%，甚至一些地方无论租金多少以能把商铺租出去都算很好了。

在这样的情况下，即使不算经营成本以及未来房产税的因素，投资商铺的投资回报率并不高。

如果我们将同样的资金用于购买理财产品，以前购买风险程度比较稳健的理财产品收益率在5%左右，现在略低一点到4.5-5%，从收益上看，商铺的投资回报率已经完全没有了任何优势。

如果从银行的大额存款和大额存单收益看，商铺投资收益更没有什么优势，银行的大额存单收益在4.5%左右，三年到五年的大额定期存款收益也在4.5%-5%，因此，商铺投资收益也没有了什么优势。

如果购买完全没有风险的国债，以2019年6月10日开始发行的国债为参考依据，3年期利率为4%，5年期利率为4.27%。收益与商铺的投资回报率大体相当。虽然比一些地方的商铺投资回报率略低，但是完全没有风险，没有任何经营成本。

因此，即使从投资回报率和投资收益率的比较看，商铺的投资回报率与国债、理财产品和银行存款的收益率相比，也已经完全没有什么优势。

其三，商铺投资具有更大的风险和收益的不确定性。如果考虑投资商铺出现的各种风险以及收益的不确定性，你还会投资商铺吗？

投资商铺面临越来越大的不确定性，比如消费降级导致的消费水平下降，人们对商业的消费能力和水平出现了较大的不确定性。

电子商务和网购的快速发展以及外卖市场的大发展，对未来的商铺业态将形成较大的冲击，以前人们购物会去商场、商铺，现在各种网购会满足人们足不出户的购物需求，外卖让人们不再全部去餐馆消费，因此商铺的冷冷清清、需求减少也就成为一种趋势，这将极大地限制商业对商铺的需求量。2017年全年社会消费品零售总额366262亿元中网络零售市场交易规模达71751亿元，占到社会消费品零售总额的19.6%，较2016年的14.9%， 2018年占比已经超过20%。

在这种大的趋势之下，投资商铺会出现较大的不确定性，投资商铺的收益也将面临比较大的不确定性风险：

一是投资商铺的价格也可能会出现下降的风险，导致你投资的商铺难以做到保值。

投资商铺最基本的目标是保值，但是在目前我国房地产形势并不确定的情况下，商铺的投资价值在未来的趋势具有较大的不确定性，特别是商铺具有区域性风险，一旦投资商铺所在的区域或者商圈市场价格出现下跌，其投资商铺本金就有可能出现损失的风险。

二是商铺的租金可能会出现下降的风险趋势，从而投资收益面临下降

投资商铺的收益是很多人投资的目的，也是一商铺养三代的最基础逻辑。但是从目前的趋势看，这种租金价格却有可能出现一定的下降趋势，那么投资收益就有可能会下降。本来就已经不占优势的商铺投资收益就更加不确定。

三是商铺收益存在空租率的风险，空租期是商铺收益的最大隐患

商铺的收益除了租金价格因素，更需要租出去才有收益，而如果租不出去或者在租赁过程中出现商铺存在出租空档的情况，那么商铺的租金收益将面临较大的不确定性。

四是房产税对商铺投资的影响具有较大的不确定性，而这个不确定性是对投资收益的负面影响

收取房产税已经成为一种必然的趋势，但是房产税的收取一定会影响商铺的投资价值，如果商铺的租金收益不能提高，房产税收取以后商铺的投资收益将再一次下降。

五是商铺的供应越来越多，对投资商铺也会有较大的负面影响

随着商铺需求的减少性趋势，但商铺的供应却越来越大，这种供需的剪刀差会对商铺的投资产生非常大的影响。目前，只要是有住房小区就有配套的商铺，只要有写字楼就有配套商铺，而很多城市对商圈的打造仍然乐此不疲，因此商圈越来越多，商铺越来越多，各种高档小区、写字楼群、综合商业中心能够提供的商铺越来越多，各种经营的竞争越来越激烈，这将严重影响和拉低商铺的投资价值。

因此，不能说投资商铺的时代已经过去，也不能说一商铺养三代的时代已经终结，但是面对投资商铺的较大不确定性，投资商铺的收益不确定性也越来越大比较大。